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2005年4月21日 (木)
マンションバブルは必ず崩壊する
マンションバブルは転売によってマンション投資が儲かるというムードがなくてはなりません。デベロッパーは土地を購入してマンションを企画・販売します。このとき金融機関から多額の借り入れをします。今、マンション一棟当たり100億円の借り入れをしたと仮定します。100棟作って1兆円の借り入れです。
一棟当たり150億円で販売すると仮定して転売目的の企業や個人がやってきます。彼らも借入金で購入しますからこのとき、デベロッパーは150億円の現金収入が入り金融機関は100億円を完済できた代わりに150億円の新たな借り入れができて金利収入や手数料収入が発生します。すべて借り入れと仮定すれば1兆5000億円の借入金ですので返済が滞りなくなされれば金融機関は儲かります。
デベロッパーは借り入れを返済するどころか150億円を元手に更なる借り入れをしてマンションを建設します。この過程で最初にマンションを転売した人は次の投資家に転売した利益で更なるマンションを転売目的で購入します。儲かった話が巷に出回りさらに企業や個人が転売目的のマンション購入に走り出します。しかし、あくまでも転売ですので価格が天井に来ると投資家が利益確定の売却にいっきに走り出します。
儲かると思ってデベロッパーが15000億円借り入れをして転売目的の投資家が15000億円の借り入れをし、転売できないとき、庶民が買えないマンションはすべて借り手もなく合計3兆円の借入金が金融機関にあり転売できないと分かったときにマンション所有者の倒産等で返済が出来なくなれば不良債権化してきます。これがかつて日本で行われたマンションバブルで今中国で加熱しているマンションバブルです。
こうした不良債権が増加すれば中国経済を悪化させてしまうので金融引き締めを行い何とかマンション投機を沈静化させたいと中国政府は思うのは当然です。何しろ中国のＧＤＰの34％が不動産関連に集中しているのですから異常事態です。中国の富裕層も企業もマンション購入に翻弄されていますが実体（実需要）のともなわない転売目的の投資はいつか必ず破綻します。
