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2005年4月 8日 (金)
マンション買ったら死にまっせ！
「マンションの購入は資産運用にもなりすばらしい投資です。今ならこの物件が購入できますがお帰りになってしまうと売れてしまいますよ！手付金だけでも払って押さえて下さい。1万円で結構です！」な～んて気軽に立ち寄ったモデルルームで一気呵成に話されたことはありませんか？
「そんなに言ったって預金もそんなにないし？」などと言えば、即座に、｢お客様、自己資金が少なく購入されればレバレッジ効果が期待できて投資利回りは格段によくなります。」な～んて、いかにも借金をして購入する方がお得な話が頻繁にいたるところで語られています。「『金持ち倒産』、いえ、『金持ち父さん』、をお読みになったことがありませんか？」
例えば3000万円のマンションを購入することを想定してみます。全額自己資金で賄えばローン返済はありません。これを他人に月額15万円で貸し出せば年間180万円の家賃収入が入ってきます。自宅として住んでいても自分に貸しているのとおなじ事です。このときの投資利回りは180万÷3000万×100＝6％ですが、自己資金300万円で2700万円の借入金をすれば、投資利回りは180万÷300万×100＝60％にもなります。しかし返済が毎月10万円前後になることや紹介してくれた不動産業者への手数料、賃貸としての管理費用、30年後の立替費用の話などいっさいないですね。
「お客様、こんな利回りの良い金融商品はマンション以外にありませんよ！」これが今のマンションバブルの実態です。現実には購入したお客様がババを引くことになり、不動産業者は販売利益を手に入れてベンツやジャガーで街を闊歩しています。だいたいそんなに良いものならばどうして業者が販売しないで賃貸マンションにしないのでしょうか？外資のＲＥＩＴでも最近は国内ＲＥＩＴに所有のマンションを転売して利益を確定しようとしています。最後のババを引きたくないのが本音です。
借金を奨励する不動産業者、金融業者はそれぞれ高額な手数料収入が入ってきます。ローン金利は低くてもローン手数料は100万円から200万円も徴収できます。貸付金融機関にすればこんな美味しい商売はありません。不動産業者はマンション販売価格の30％ほど儲ける事が出来ます。土地は税率が高くて儲かりませんが建物はオプションをくっ付けて儲けることが出来ます。
30年後ボロボロになったマンションは資産価値がなくなり、住民の合意も取れなくて建て替えも出来ない、転売することもできない、ローン返済はまだ5年ほど残っていて、危険巨大ゴミ屑のような状態になり結局捨て値でマンション業者に買い叩かれて新築マンションが建てられて・・・マンションを見に来る若者が現れて・・・投資だと喜んで購入している。儲かるのはファイナンシャルプランナーと言われる詐欺師と不動産業者と金融機関だけ。
不動産の購入はこうしたリスクの他にお隣さんに怪しい人がいたりするリスクなどいろいろ。賃貸にすれば少し割高であっても修理修繕費がかからないしお隣に怪しい人が来れば転居すれば良い。固定資産税も相続税も必要ない。固定資産を持ちたがるのは戦後の日本人の常識ですが世界の非常識です。だからこそ僕の「インターネットで出来るマネー講座」を是非とも受講して欲しいのです。こうした暴露話を実例でお話しています。
