2009年9月14日 (月)
床は棚ではありません
整理整頓ができない人は床に本や買い物袋、新聞や雑誌などありとあらゆるものを置く癖がある。そのため、掃除をするにも床に放置されている物を棚に整理することから始めなければならない。
ところが整理整頓ができていない人は棚にも無造作に物が散らかっており引き出しは出しっぱなしの状態になっている。これではいつまでたっても床掃除はできない。つまり、掃除機が掛けられない状態なので床は埃っぽく綿ほこりや髪の毛が落ちている。
帰宅すれば買い物かごから買った物を整理して棚にキチンと置いたり、食材は冷蔵庫に整理したりして床に置かないでキチンと納めるようにする。たった2~3分の手間をかけるだけですっきりと整理ができる。
仕事でも、ちょっとした整理整頓ができない人は任された仕事をキチンとこなせず仕事がどんどん溜まっていき信用をなくしている。仕事の段取りや何をいつまでに報告すべきなのかなど整理を手帳にまとめるだけで信用がつく。
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2009年9月13日 (日)
長期ローンは地獄の一丁目
今、僕の知っている人から住居などの不動産を買ってくれないかという相談が数件入っている。2008年9月以降の世界金融危機で世界は不景気になり会社は業績が落ち込み賃金カットやリストラをするようになった。2008年までにマンションや戸建てを借金して購入した人は収入が半減して返済ができなくなっている。返済できない状態が数カ月も続くと銀行から競売の通知がくる。それまでに少しでも高く売りたいので相談に来られる。
ご高齢の方もいくらでもいいから不動産を買ってほしいと言ってくださる。しかし、僕は不動産を持たない主義なので丁重にお断りしている。理由を聞くと、子供たちはそれぞれ都会で暮らしており孫が幼いころはやってきたが今ではこなくなっている。奥さまはご病気で亡くなられてたった一人暮らし。田舎の家を売って子供たちの近くの療養所に入居したいそうだ。
田舎ではこうした売り家がたくさんあるが買い手はほとんどいない。半額程度の値段でもいいから買ってほしいと言われるが買う気はない。借金をするということは長期にわたって返済するリスクがあり、返済できる収入があれば問題はないが、10年以上平均年収は減少し、今後益々減少傾向にある日本で多額のローンを組むのは避けた方が良いというのが僕の意見だ。
2009 09 13 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2009年6月30日 (火)
結婚18周年のプレゼント
6月30日は僕の結婚記念日だ。18年前の6月30日貧乏な僕は地元の国民宿舎で結婚式を挙げた。結婚を機に毎日ビーチに行ってウインドサーフィンをしていた生活を改めて仕事に精を出すようになった。学習塾と予備校を経営して長男が生まれアパート暮らしの僕は妻の誕生日に80坪の一軒家をプレゼントした。
今年は「わかるとできる」10周年の記念日にあたる。子供たちも大きくなり僕は妻に15年間暮らしてきた家の大規模なリフォームをプレゼントした。たくさんの思い出はあるが、子供たちはこれからは自分の人生を歩みだす。夫婦2人になる日も近い。妻がいちばん望んでいる家にしてあげたいと思った。
2009 06 30 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2009年4月29日 (水)
ワンルームの住居は整理整頓が行き届いていなければ暮しにくい
住居で快適な生活を営むには最初に持ち物を最小限にする必要がある。2年以上使わない物は処分し、食器などは最小限度に抑える。食品なども買い置きしないでできる限り最小の調味料で済ませる。博物館のように持ち物を大切にいつまでも所有していると整理がつかない状態になり家は物置と化してしまう。
住居は人が安らぎを感じる空間を創るべきで、そのためにはキチンと整理整頓されている空間が必要だ。しかし、現実には玄関には脱ぎ捨てた靴が散乱し、洗濯物や買ってきた食材などが部屋に散らかっていることが多い。大きなワンルームの居住空間は生活用品が散乱しているため空間を区切る必要がある。
プライベートな部屋は4畳半あれば充分だしリビングも6畳あればいい。4人家族であれば4畳半が4つ6畳がひとつ、これに8畳はあろうかというクローゼットが必要となる。クローゼットは生活用品全般を保管しておくことや洗濯物にアイロンをかけ整理できる場所となるため、もっとも広い場所が必要となる。
たったひとつの壁が空間に快適さをもたらすことがある。狭い通路が広がりを感じさせることがある。物がほとんど置かれていない空間は人々に物足りなさと快適さをもたらす。空間も腹七分程度に空きスペースがあると狭くても快適だし、広い空間でも視界に雑多な物が溢れているとストレスを暮らす人に与えてしまう。
2009 04 29 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2009年1月24日 (土)
日本全国には７００万件の空き家がある
日本中にある空き家は平成20年で約７００万件だと言われています。しかも、空き家や空室率の高い地区は田舎ではなく東京２３区内や大阪市などの大都市になっています。１９９４年以降、大都市圏では大量に新築マンション、戸建て、賃貸住宅が供給されました。昭和の時代、住宅不足が叫ばれていたのが平成２０年以降は供給過剰になっています。
僕の住んでいる田舎でも空き家が増えている。かつてご家族で住んでいたが子供たちは都会や海外で暮らし、それぞれに購入マンションなどで暮らしており田舎のご両親が亡くなり空き家になったものや文化アパートを経営していたが人口流出で入居者が減少して空き家となった文化アパートも多い。こうした空き家をどうしたものかという相談もよく受ける。
また空家率１０％以上の大都市が増えていますし人口減少が避けられませんからますます空き家が増えてきます。大都市では中古物件の販売や借家が増えるでしょうから優良中古物件が低料金で買えたり借りられる時代になりそうです。販売用マンションなのに購入した方が投資目的に購入され賃貸で入居している方もいます。不動産の購入よりも賃貸でいる方がチャンスが広がるように思えます。
2009 01 24 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2009年1月23日 (金)
不動産購入リスク
不動産を購入すれば値上がり益によって売却時にはかなり儲けるという現象が日本でもアメリカでも起こったが、その後そうしたことがなくなり不動産も自動車と同じように購入した時から資産の減少が起こると考えるのが普通になった。団塊の世代やベビーブーマーが30代の頃は不動産需要があり値上がり益も期待できたが人口減少期になると様相は一変する。
日本では人口減少期に入るので不動産は下落していくと考えるのが普通で、こうしたときは賃貸にしておくことが資産を守るうえでは大切だと思う。高額な借り入れをして不動産を取得するのが夢という考え方は終身雇用や年功序列が当たり前だった20世紀には通用しても21世紀にはいつ解雇されるのか分からないし年功序列制度はすでに崩壊している。
自分へのご褒美だと独身女性がマンションを購入したものの転売できなくて困っていることもある。中途半端に小さな間取りや価格が商品下落を激しくしている。アパート経営を始めたが入居者が予想以上に少なくて赤字になり転売しようとしてその下落幅に驚いたということもある。また、マンション開発業者が予定していたリートなどの販売先をなくして倒産している。
設備が老朽化して誰も入居してくれないアパートやマンション一軒家なども多い。地盤沈下してひび割れて建具がきしんでいる不動産もよく見かける。高額な投資となる地盤改良することなく内外装だけ行い転売している例も多い。リゾートマンションは新築価格と中古価格の下落幅に驚く方も多い。不動産購入はあまりにもリスクが大きく賃貸で資産を守る方が得策である。
2009 01 23 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2008年11月13日 (木)
増える空家と空きマンション
日本の空き家率は１２％、9件に1件は空家で僕が住んでいる町にも空き家は多い。誰も住んでいないマンションも多く、高齢者のオーナーが介護施設に入居したりお子様の家で暮らしていたりで売買もできず、する気もなくただ空き家や空きマンションになっている。放置された不動産は荒れ放題で景観を悪くしている。
和歌山県の片田舎の古いマンションや空家は300万円程度で販売されているが売れない。地方だけの問題だろうと思っていたら都会でも同じ現象が起こっているという。借家だと再利用されやすいが不動産を個人が所有すると使われない不動産の固定化が起こりその地域の活性化を阻害する要因となる。
古くなった空き家や空きマンションを賃貸で貸してもアパートの家賃とそう違わない。借りていればいつでも借家を変えることができるが所有しているとそうはいかない。また、賃貸ならば修繕を家主が行うが所有していれば自己負担となる。この修繕費が馬鹿にならず配管設備や雨漏りなど放置できないこともある。
昔は人気の地域でも年月が経ち不人気の地域になってしまうことはよくある。日本では中古不動産の下落率が高く、不動産の下落によりローン残高よりも売却価格が下回ることはしょっちゅうだ。そう考えると不動産は所有するものではなく賃貸するものだと思ってしまう。
2008 11 13 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2008年9月10日 (水)
不動産を買っておく方が良かった時代もあったんだ
今から50年ほど昔の1960年代、日本は好景気に沸き、人口増加で若い労働者が都会になだれ込んでいた。不動産の購入に際しては年収が毎年8％程度上昇し返済額が毎年同じなので5年もすれば返済額が給与に占める割合はかなり少なくなり、不動産の値段も毎年上昇するので不動産を借りるよりも購入する方がはるかに有利で投資としてもとても魅力的な時代だった。
2000万円で購入したマンションが半年で3000万円になり、新たな抵当権の設定によって追加融資が受けやすくなり新たなマンションを購入して資産を増やしていった。借り入れによる負債も増加するが不動産の値上がりによる保有資産はうなぎ上りになり、借入100億円、資産120億円といったサラリーマンが「マンション投資は儲かる」というセミナー講師をする時代だった。
不動産の購入によって財産を増やした人がほとんどでこうした土地神話は1990年バブル崩壊まで続いた。それ以降、不動産を購入する人が値上がり益によって儲かる時代は終焉した。30代の若いカップルが3000万円程度の長期ローンを組んで不動産を購入するが年収の上昇も期待できず、不動産の値上がりも期待できない時代では数年ももたずに生活苦による夫婦喧嘩が絶えなくなる。
不動産の購入によって毎月の返済額は家賃と同額程度だがボーナス月の返済が大きく賃貸の時のような生活資金のゆとりがなくなるために毎月の赤字を埋める手だてがなくなり喧嘩が絶えない。あまりにも生活が苦しくなり不動産を転売してゆとりある生活に戻ろうとしても転売価格が返済額よりも大幅に低く転売しても生活は良くならない怖い時代になった。
2008 09 10 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2008年5月27日 (火)
社長が自宅を会社所有にして社宅として借り受ける訳
創業者の経営者が自宅不動産の購入を検討するとき、個人で購入するよりも会社で購入して社宅として利用し退職するときに退職金代わりにもらい受ければ住み続けることができます。創業者である経営者が倒産すれば自宅などの不動産も抵当に入っているので個人所有であろうが会社所有であろうがなくなることに変わりはありません。不動産は会社所有にして必要経費を節税するほうが得策です。借入するときの抵当として考慮するならば抵当価値があるそこそこの物件にするべきでしょう。
会社で不動産を購入し社宅にした場合、借入金の支払利息は全額経費になります。不動産を購入すると、登記費用や不動産取得税など諸費用がかかりますが、社宅であれば、この諸費用は会社の経費で処理することができます。また、固定資産税や火災保険などは会社の経費になります。そして、建物の価値の減少分である減価償却費を費用処理できるのが、社宅にする大きな節税メリットです。例えば木造住宅の耐用年数は約20年ですから、3千万円の建物であれば、毎年150万円減価償却していきます。社宅であれば、毎年150万円を減価償却費として経費処理することができます。
徴収すべき家賃は建物の床面積が、132平方メートル（マンション等の場合は、99平方メートル）以下である場合には、次の３つの金額の合計額が、社長から徴収すべき１ヶ月分の家賃となります。
・(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×０．２％
・１２円×(その建物の総床面積(平方メートル)／３．３平方メートル)
・(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×０．２２％
建物の床面積が、上記の１３２平方メートルを超える場合には、次の２つの金額の合計額を１２で割った金額が、社長から徴収すべき１ヶ月分の家賃となります。
・その年度の建物の固定資産税の課税標準額×１２％（マンション等の場合は、１０％）
・その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×６％
不動産の購入に関しては転売しやすい好立地で人口流入地区であること。耐震基準を満たしている新築物件であること。投資物件としての妙味のある立地であることが大切で価格はそんなに問題ではありません。会社の剰余金をこうした投資物件に投じることは企業家としての選択であり悪いことではありません。住居の購入を考えている創業者であればこうした購入の仕方を利用すればいいでしょう。
2008 05 27 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2007年4月21日 (土)
アクティブシニア 嗚呼 憧れの田舎暮らし
団塊世代の平均退職金が２８００万円、若くして買った戸建てやマンションは値上がりして売却すればそこそこ利益も出る。残された人生を都会の喧騒を忘れ、悠々自適の生活で妻と二人のんびりと過ごしたい。そんな思いから田舎暮らしに憧れる方も多い。
人気のある田舎や島では不動産価格が上昇し、都会並に高額な値段が付けられるようになってきている。僕が住んでいる田舎でも誰も住んでいない立派な家がたくさんある。建設当初はご夫婦で住んでみたものの、田舎暮らしに挫折した人たちの残骸だ。
海外移住や田舎暮らしや離島暮らしに憧れるなら、２～３か月マンスリーマンションなどで実際に住んでみることをお勧めする。そこでの生活を実体験すれば、自分に合っているかどうかが分かるが、１～２週間では良いことばかりしか目に入らない。
友達はできそうか？ご近所付き合いは大丈夫か？その土地の風習や習慣に慣れていけるか？仕事はあるか？収入はどれぐらいか？奥さまはいっしょに住んでくれるのか？など解決しなければならない問題はたくさんある。地元に溶け込めなければ移住は失敗に終わる。
大切な資金、移住に関しては物件の購入や検索から始めるのではなく、家族の説得や２～３ヶ月の体験移住などを経てから考慮すべきだろう。住めば都で、気軽に相談できる仲間がいる場所がもっとも暮らしやすい場所であることには違いがない。
2007 04 21 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2006年4月16日 (日)
母の家のリフォーム
家にはそれぞれ表情があり、じっと家を見ていると、デザインが自然と湧いてくる。父が死んでしばらく落ち込んでいた母にいっしょに住むかと尋ねたら、いっしょに住みたくないと言うので、父の思い出を薄めるために思い切ってリフォームすることにした。僕の家族はそれぞれお互いに干渉しないので、おそらく死ぬまでその家で暮らしてゆくだろう。
リフォームは内装を取り外して、ガランとした内部空間に身を置いて、母親がどんな暮らし方をするだろうかと思い巡らせていると、どうすべきなのかを家が教えてくれる。父の家は大きな丸太で小屋組みをしていたので、これを見せたほうがいい。落ち込まないように高い天井や、明るい白を基調にして、ナチュラルカラーで統一したデザインにしよう。
母親は料理が大好きだから、オール電化のシステムキッチンにしてあげよう。足腰が弱っているので、車椅子で生活の出来る洋風ワンルームでユニットバスにしてあげよう。父の一周忌にリフォームのできた家で親族をお呼びして披露することができた。うれしそうな母の顔を見ているとリフォームをしてあげてよかったと思えてくる。これで一人暮らしを楽しめるだろう。
僕が子供の頃から、さっさと家を出て自立しなさいと言っていた。両親のことは何も心配しなくてもいいから、自分で働いて、自分の稼ぎで、自分の家庭を創り、自分の責任でやりたいことをやりなさいと言ってくれた。失敗続きの人生だったが、両親は何も言わず、何も干渉せず、ただ見守るだけだった。今、こうして自立できているのは両親のおかげだと思う。
世の中に、子供に干渉し、金銭を与えたり、金銭をせびったり、口出ししたり、こうしろと言い出したり、こうして欲しいとせびったり、人の悪口を言ったり、子供の行動を規制したり、子供の友達関係を非難したり、何かにつけておせっかいな親は多い。しかし、無償の愛情を貫き通して、子供の自立を願う僕の両親のような生き方ができる人は少ない。
僕が離婚して借財を抱えて仕事を辞めて魚の行商を始めたときも、両親は何も言わなかった。親族から離婚者を出したことで責められても僕には何も言わなかった。魚の行商をしていることも辞めさそうとはしなかった。保証人になってもらっている人から罵倒されても、両親は助けようともしなかった。ただ何も干渉せず、じっと見守る愛情ほど難しいものはない。
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2005年4月 8日 (金)
マンション買ったら死にまっせ！
「マンションの購入は資産運用にもなりすばらしい投資です。今ならこの物件が購入できますがお帰りになってしまうと売れてしまいますよ！手付金だけでも払って押さえて下さい。1万円で結構です！」な～んて気軽に立ち寄ったモデルルームで一気呵成に話されたことはありませんか？
「そんなに言ったって預金もそんなにないし？」などと言えば、即座に、｢お客様、自己資金が少なく購入されればレバレッジ効果が期待できて投資利回りは格段によくなります。」な～んて、いかにも借金をして購入する方がお得な話が頻繁にいたるところで語られています。「『金持ち倒産』、いえ、『金持ち父さん』、をお読みになったことがありませんか？」
例えば3000万円のマンションを購入することを想定してみます。全額自己資金で賄えばローン返済はありません。これを他人に月額15万円で貸し出せば年間180万円の家賃収入が入ってきます。自宅として住んでいても自分に貸しているのとおなじ事です。このときの投資利回りは180万÷3000万×100＝6％ですが、自己資金300万円で2700万円の借入金をすれば、投資利回りは180万÷300万×100＝60％にもなります。しかし返済が毎月10万円前後になることや紹介してくれた不動産業者への手数料、賃貸としての管理費用、30年後の立替費用の話などいっさいないですね。
「お客様、こんな利回りの良い金融商品はマンション以外にありませんよ！」これが今のマンションバブルの実態です。現実には購入したお客様がババを引くことになり、不動産業者は販売利益を手に入れてベンツやジャガーで街を闊歩しています。だいたいそんなに良いものならばどうして業者が販売しないで賃貸マンションにしないのでしょうか？外資のＲＥＩＴでも最近は国内ＲＥＩＴに所有のマンションを転売して利益を確定しようとしています。最後のババを引きたくないのが本音です。
借金を奨励する不動産業者、金融業者はそれぞれ高額な手数料収入が入ってきます。ローン金利は低くてもローン手数料は100万円から200万円も徴収できます。貸付金融機関にすればこんな美味しい商売はありません。不動産業者はマンション販売価格の30％ほど儲ける事が出来ます。土地は税率が高くて儲かりませんが建物はオプションをくっ付けて儲けることが出来ます。
30年後ボロボロになったマンションは資産価値がなくなり、住民の合意も取れなくて建て替えも出来ない、転売することもできない、ローン返済はまだ5年ほど残っていて、危険巨大ゴミ屑のような状態になり結局捨て値でマンション業者に買い叩かれて新築マンションが建てられて・・・マンションを見に来る若者が現れて・・・投資だと喜んで購入している。儲かるのはファイナンシャルプランナーと言われる詐欺師と不動産業者と金融機関だけ。
不動産の購入はこうしたリスクの他にお隣さんに怪しい人がいたりするリスクなどいろいろ。賃貸にすれば少し割高であっても修理修繕費がかからないしお隣に怪しい人が来れば転居すれば良い。固定資産税も相続税も必要ない。固定資産を持ちたがるのは戦後の日本人の常識ですが世界の非常識です。だからこそ僕の「インターネットで出来るマネー講座」を是非とも受講して欲しいのです。こうした暴露話を実例でお話しています。
2005 04 08 [住まい・インテリア] | 固定リンク
2004年11月18日 (木)
あなたの資産は狙われている
高層マンションブームで２０階、３０階の高層マンションが人気を呼んでいる。高層マンションを設計するときには結構揺れるように設計してエネルギーを逃がしている。高層階では台風や強風時に揺れがひどいこともある。どんなに景色が良くても毎日見ていれば２～３ヶ月で飽きてくる。しかも高層階は低層部よりも高額で販売されている。
中古価格は高層階の方が資産の目減りは激しい。また入居しても出勤時のエレベーターがあまりにも遅い。いちどに集中するからだが低層階のように階段で・・・というわけにはいかない。６０００万円のマンションを購入して１０年で半額３０００万円でしか販売できないとしたら、あなたは１０年で３０００万円プラス金利分を失ったことになる。年間３００万円以上も資産が目減りする投資を誰が喜んで購入するだろうか？
インターネットでできるマネー講座ではこうしたことも詳しく計算できるように講義をしました。これから不動産を購入しようと思っている人、金融商品を購入しようと思っている人は後悔する前にお勉強しておいて下さい。あなたの資産は狙われている。決して感情的な甘い決断をしてはいけない。ちなみに僕は設計技師だった。泣きを見るのは無知につけこまれる庶民です。
愛する家族のために、愛する恋人のために、頑張っている自分のご褒美に・・・、それならば愛する人といっしょに旅行でもした方が良い。美味しいものを食べ、世界のいろいろなものを見て、自分たちの教養を高めていく方が良い。愛する人といっしょであればどんなにみすぼらしい住処であってもそこが世界でいちばんさ。
